我国与日本最大差别，就是发展极不平衡，特别是城乡差距。
2009年金融危机后，美国底特律的房子“一元售卖”。当时有报道，国内有人去美国“抄底”。后来发现，这是个玫瑰陷阱，“一元房”背后是个巨大的债务黑洞，比如几千美元的修缮费用，老业主欠下的数千元房产税等着偿还，街区四处的小偷正窥视你(犯罪率攀升了200%)。近期，日本爆出“零元售房”，与底特律产业衰败和人口外流导致“一元房”比，地少人多、高山密集的日本出现“零元房”，与老龄化、大城市化和年轻人对待房子的“佛系态度”有关。
日本的大城市化、都市圈化，在全球最显著，集中在关西和关东的日本三大都市圈(东京、大阪、名古屋)，占了全国人口的70%和GDP的70%。特别是日本大东京圈，面积比北京市还小一点，集中了近29%的日本人口，生产了30%以上的GDP。日本广大的其他地区(九州岛、东北地区和北海道等)，人口越来越稀疏，房屋空置率也越来越高。近年来，日本房屋高空置率就备受国际关注，日本Fujitsu研究所报告显示，2013年日本有820万个空置房，空置率达13.5%。按照现有的趋势发展，到2033年，考虑新拆除住宅后，日本住房空置率将达到22.8%。这意味着每100套房子中，就有20多套空着，租也租不出去。
90年代初的地产危机、股市崩盘，以及随后20多年的经济衰退、房价和股价阴跌，30岁左右的年轻人亲眼目睹。再加上，现在育儿及养老压力、工作压力都很大，结婚、生子和购房，年轻人的这三大欲望开始衰减。相应地，日本也不会出现类似中国的“二胎热”、返乡置业热。于是，随着人口由乡入城、从小城市到大城市，空置房屋从乡镇蔓延到小城市。据预测，2053年日本人口将跌破1亿、老龄化率为40%，2060年人口降至8800万，如若此，空置率有增无减。
国内热衷于研究日本的楼市问题，一则两国深受儒家思想熏陶，国民努力上进，二则日本经历了一轮完整的由盛转衰的地产周期。目前，中国楼市泡沫引发的系统性风险预期甚嚣尘上，同时也正在经历老龄化、大城市化。2015-2017年，我国600多个三四五线城市经历了史无前例的楼市繁荣，房价都上台阶，单价万元以下的城市很少了。兴业证券研究显示，2016-2017年，按揭贷款的50%、消费贷款的60%流向了三四五线城市，而支撑楼市的人口和产业却不为看好。
目前，我国大城市化如火如荼，点状增长正在成为经济新引擎。无论从人口流向、或政策导向，大城市已成为新增长极。目前，我国13个城市人口超1000万，各省还在在举全力建设“强省会城市”，预计未来将有30个千万级的城市;同时，人口千万的城市，就业吸纳力强的第三产业或现代服务业占主导，年轻人恋土情节淡，更钟爱大城市。近年来，乡镇空心化、三四线城市人口外流已显现。那么，这些城市是不是也要经历类似日本的高空置率和甩卖呢?
我国与日本最大差别，就是发展极不平衡，特别是城乡差距。近年来，国家铺设了一张大网(道路、互联网、电信)，城乡互联互通，开阔眼界的村组和乡镇村民，已是三四线城市人口的新生力量，进城买房是农村结婚“新三大件”。未来，农村还将转移2亿人口，相当于日本人口的170%，很大一部分会就近到三四线城市，包括陪读、就业、养老，楼市也将呈现软着陆走势。就空心化的村组和乡镇，国家已启动村村合并、复兴生态、观光农业等美丽乡村行动，不会出现土地私有制下，任由房屋衰败而无法纠偏的现象。未来，三四线楼市可能会大面积空置，这无不妥，空间结构本该随人口流动而调整，只要人居和环境协调即可，就像淘汰的产业一样。
(作者系资深地产研究人士)
